楼市政策优化放大招三部门合力推动“认房不认贷”

“认房不认贷”终于来了。

8月25日，《证券日报》记者从住房和城乡建设部获悉，近日，住房和城乡建设部、中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不认贷”政策措施。

利好两类购房群体

“认房”“认贷”是银行在发放住房按揭贷款时认定首套房或二套房的标准。

通知明确，居民家庭申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。

58安居客研究院院长张波在接受《证券日报》记者采访时表示，从目前的市场环境来看，楼市投机现象减少，自住型住房需求占据绝对主导地位。因此，为进一步推动房地产市场回归理性，此时推进“认房不认贷”政策可谓正当其时。

从今年以来房地产市场的表现来看，尽管前期已陆续出台了诸如降低购买首套住房首付比例、贷款利率，以及改善性住房换购税费减免等楼市调控优化措施，但从国家统计局公布的商品房销售数据来看，楼市的复苏似乎需要更大力度的政策支持，“认房不认贷”也成为近来呼声最高的选项。

在易居研究院研究总监严跃进看来，这是当前房地产市场企稳回升中的一个重磅政策。在“认房又认贷”的情形下，部分有过贷款记录的购房者，换房时会被认定为二套房，进而导致认购首付比例和利率明显偏高，购房成本加大。按照“认房不认贷”政策，只要名下无房，就能被认定为首套房。这就使得一些有过贷款记录的购房者，也可以享受到首套房标准，降低购房成本。

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱称，此次三部门明确推动落实“认房不认贷”，显然将利好两类购房群体，一类是常住地有一套贷款住房且准备置换的改善型购房群体；另一类则是在常住地以外的其他城市有过房贷记录，但本地无房的刚需购房群体。随着后续相关政策的进一步落地执行，未来这两类购房客群购买房屋时，均将按照首套房的房贷利率进行计算，既可降低购房成本，也有助于提升市场活跃度。

一线城市跟进概率较大

“认房不认贷”无疑为核心城市优化楼市调控政策打开了空间。

“预计多数二线城市将较快跟进落地，一线城市同样存在政策调整预期。”中指研究院市场研究总监陈文静表示，由于一线城市房屋总价高且首套房与二套房首付比例差距较大，若政策跟进执行，将对市场产生较为明显的带动作用。

仅以北京为例，若跟进“认房不认贷”政策，那么，购房者购买二套房可能适用首套房首付比例，即普宅可从60%降至35%，非普宅可从80%降至40%。以总价600万的非普宅房源为例，据陈文静测算，购房者的首付款金额将从480万元直接降至240万元。此外，调整后，购房者认购二套房也可能适用首套房利率，即从5.25%降至4.75%。按一线城市二套房平均贷款本金400万元计算，月供额将从23984元降至22809元，减少1175元。因此，对于北京等地的有房有贷改善型购房群体，以及无房有贷的刚需性购房群体来说，这一政策十分值得期待。

例如，家住北京市丰台区西南四环的张先生就十分关注这一政策。此前，张先生在老家贷款买过一个婚房，彼时北京尚未执行“认房又认贷”政策。而等到张先生计划在北京买房时，“认房又认贷”以及非普二套房高达80%的首付比例，让他望而却步。张先生称，若后续北京真能执行“认房不认贷”，购房节奏肯定会加快。

8月25日，《证券日报》记者从北京某大型国有银行信贷处获悉，目前该行尚未收到执行“认房不认贷”的通知。

“总的来说，虽然目前市场各方对于‘认房不认贷’落地的呼声很高，且本次三部门的表态也为后续的政策落地做好了铺垫，但预计不会出现全国‘一刀切’现象。”张波表示，一线城市落地的节奏可能偏慢。

严跃进则认为，由于目前一些大城市的房地产市场存在冷热并存情况，且对于“认房不认贷”政策执行的呼声较高，预计一线城市有望在8月底至9月初陆续出台新的房贷政策。

王小嫱也认为，在当前房地产市场持续下行背景下，预计一线城市跟进“认房不认贷”的概率较大。

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